茅  巍：深圳房地产资深研究专家，曾任深圳市统计信息局房地产研究中心主任，现任深圳市城市策略地产顾问有限公司常务副总经理、深圳方略地产研究中心主任。1993年开始从事地产研究，创办深圳第一家专业地产研究刊物《深圳房地产市场研究》，共出版100余期，发表各类房地产学术著作近百篇，与人合著《住的革命》一书，现从事扬州尚城项目全案跟踪深度策划服务。

　　深圳历经若干次创新风暴

　　钱敬峰（以下简称“钱”）：听说茅总在深圳已经操盘数年，深圳房地产行业在创新方面有过哪些成功的案例？

　　茅巍（以下简称“茅”）：深圳地产开发历史上经历了若干次创新风暴，有许多销售神话和销售奇迹都源自于产品创新和营销创新：

　　1995年，万科首次在“景福花园”中，实施工地围墙包装，并在售楼处装点样板环境，当时深圳许多开发商还没有建售楼处和样板房的意识，景福花园让业内人士眼前一亮；

　　1996年底，深圳百仕达花园第一次采取多层带电梯的尝试，建立了深圳第一个会所，当时深圳的消费者猛然意识到，原来社区还可以有这样的模式，使得这个原本是荒郊的土地，成为新一代豪宅的典范；

　　1997年，东海花园率先引入270度转角窗和落地窗、阳光车库，吸引了众多的建筑师和同行纷纷造访学习，之后全国出现若干个东海花园的克隆版；

　　2001年，深圳第一个入户花园在阳光棕榈园诞生，引起深圳众多白领的青睐，使得原先不为消费者看好的前海区成为热点居住区域；

　　2002年，超高错层露台和大面积附送面积的手法开始出现时，消费者为新版本的产品所打动，唤起了众多二次置业者的投资热情。

　　房地产没有创新就没有生命力

　　钱：房地产的创新对于整个行业发展有什么样的意义？

　　茅：房地产没有创新就没有生命力，也只有通过创新，人们才会对新产品有更多的渴望和向往，才会不断地推动房地产走向成熟和壮大。其实在商品经济的任何领域都离不开产品创新，电视机从黑白到彩色，从普通荧光屏到平面直角，从等离子到液晶宽屏，我们的家电行业也在不断地创新。

　　从2005年的超级女声到2007年的快乐男声，湖南卫视创造了省级电视台的收视神话，中央电视台都为之震动，超级女声实现了湖南卫视、蒙牛、天娱传媒、参赛者和观众五个利益体都皆大欢喜，这就是娱乐产品的创新。如果我们还日复一日、年复一年地重复着过去传统的综艺节目，我们的观众也就失去了看节目的欲望。

　　在这个信息高度发达的时代，各行各业的创新都为社会的发展和经济的振兴带来了巨大的创造力和催化剂。

　　钱：刚才您介绍的这些创新举措都是成功的案例，但在房地产界，有没有一些创新举措最终没有被消费者所认可呢？

　　茅：其实在深圳地产发展历史上，经历过许多挫折和痛苦，许多创新和改革都是在不断地探索经验、总结教训的基础上产生的。深圳的地产发展史上经历过片面追求容积率、盲目加大所谓高附加值的商业面积、欧陆风情泛滥、奇怪的户型结构、更改户型结构等产品策略上的失误；同样，在营销上也有不注重现场环境品质、不建售楼处、不搞样板房展示、不做看楼通道、低价恶劣竞争、只图眼前利益、不看长远结果等问题。但时代在发展，人们的消费水平在提高，消费者的眼界在提升，开发商的水平和资金实力也在不断地增强，开发商也在经历了不断的挫折之后，逐渐意识到了前期市场调查、产品策划、建筑设计、营销推广、物业管理等各个环节走专业化道路的重要性。而今，面对着“国六条”、“90/70”的限制，新的房屋计算面积政策的出台，增值税的清算，不断提高的房价所带来的政策风险，发展商也在时刻关注着市场的发展和新的政策走向。这给每一个开发商对未来的产品的营销创新都带来了新的课题。

　　钱：对于开发商来说，创新很可能决定着项目的成败，这应是一件非常有风险的事，为什么开发商要对创新趋之若鹜？

　　茅：美国宇航员阿姆斯特朗乘坐“阿波罗11号”飞船首次登陆月球，他在踏上月球的那一刻，说了一句举世传颂的名言，“对一个人来说，这只是小小的一步；但对全人类来说，这却是巨大的飞跃(That＇s one small)。现在人类登上月球已经可以用宇宙飞船了，但在38年前，这样的创举却是史无前例的。

　　同样，房地产业的任何一项创新举措都会带来众多的不确定的市场风险。每一次创新都是现代思想与传统文化的猛烈碰撞，要经历痛苦的抉择。为国人熟知的“戊戌变法”，由于触及到了以慈禧为首的保守派势力的利益，最后造成“戊戌六君子”人头落地，光绪帝被囚禁瀛台，直到八国联军入侵北京，西太后出宫西逃，慈禧才意识到不改革大清国必亡，这才起用袁世凯实行新政，酝酿君主立宪，据悉袁世凯在新政中用了康有为的许多改革思路，只是换了说法。历史就是这样，只有经历了失败和痛苦才有新的生机，许多开发商也是在经历众多的失败之后才意识到创新的必要性。

　　借鉴先进经验，少走弯路

　　钱：创新有成功的案例，更有失败的代价，从扬州房地产行业的现状看，您认为扬州的开发商应当从哪些角度进行创新，扬州房地产行业应当从外地的创新模式中学习什么？

　　茅：扬州作为江苏的三类城市，地产行业起步晚，造成了开发商理念相对落后，但是在国内地产已经蓬勃发展的今天，扬州完全可以借鉴国内城市的先进经验，少走许多弯路。像深圳这个地产发展了20年的城市，更可以成为扬州借鉴的典范。

　　举例而言，从1996年开始，深圳每个项目都提出了会所概念，但后来开发商才意识到，这个初期营销效果明显、标榜高品质生活的标签，给后来的经营带来了莫名的烦恼，巨大投入的背后是长期的亏损经营。大面积投入的水景设施在开盘之后，成为无人问津的虚设构件。这些都是我们在创新时没有意识到后期如何维护和发展的问题所在，我们完全可以避免重走深圳所犯过的许多错误。当年我们在香港曾看到过耗资超过一亿的会所设施，那也是香港特定经济基础上的产物，深圳开发商也没有完全照搬。

　　同样，深圳的朝向和景观之争，最后朝向让位于景观的现象，在扬州也是不适应的。扬州既要不断地走出来，吸取先进城市的开发经验，同时也要和地方文化结合起来，这样才能找到产品创新的优势所在。扬州到了启迪新思路、市场觉醒的时候了。