胡海涛  扬州市房屋交易产权处  登记科副科长

马兰  扬州市邗江安厦房地产开发有限公司  副总经理

洪利春  扬州盛祥律师事务所  副主任、律师

潘红  市民代表

　　一、买何种房子？

　　“我想买什么样的房子”与“我能买什么样的房子”是两个不同的问题。前者是理想，后者是现实。有的人很容易在理想与现实之间找到平衡点，这样的人找到房子很容易。当然，面对同样的现实，不同的人会有不同的选择。总而言之，要权衡得失，有舍有得。

　　网友“子云”：扬州的房价到底还会不会涨？我是该再等等，还是黄金周就买？黄金周前后，房价会不会有变化啊？

　　胡海涛：房价的总体趋势在上涨，如果看好就要买。

　　网友“凡人”：我想到西区买房子，请专家推荐。

　　胡海涛：西区的在售楼盘还是比较多的，你可以去转转看。最近有一个新的项目推出，西郡188花园，可前往考察。

　　网友“股票”：我有些钱，从股市上退下来，准备投资买房升值，现在扬州的商业地产有投资的价值吗？

　　马兰：我建议您考虑一下最近将开盘的联合广场，它位于邗江路，是西区一个地标性建筑，值得考虑。

　　网友“朱朱”：买房时，如何选择楼层？小高层买哪一层好呢？层数会影响房价吗？

　　马兰：一般房产公司实行一房一价，建议您根据家里的人员实际情况进行选择，如果有老年人和年幼的小孩，楼层应相应低一点，如果是年轻人，楼层可以选择高些，高层住宅选择楼层一般为楼上好一些。

　　网友“徽商”：我的企业已经小有规模，准备购买写字楼单位，作为办公地址，我的企业类似于文化公司，大概十多个人，请专家指点，该如何选择？

　　马兰：第一、看地段。建议选择城市主干道沿线的楼盘，如位于形象大道邗江中路上的联合广场写字楼项目，将是一个不错的选择；第二、看产品。建议选择产品上有一定创新，最好不要投资重复的、过时的产品。作为最新的中国第四代写字楼联合广场项目在产品上具有很多创新之举；第三、看潜力。建议选择办公场所的时候，一定要判断项目的升值空间。联合广场地处西区核心地段，升值潜力较大；第四、看实力。建议选择办公楼的同时，一定要看企业开发商的背景和实力。联合广场是由中国房地产优秀开发企业安厦地产投资开发，并由江苏省最佳建筑企业正太集团承建。鉴于贵公司的规模，建议选择联合广场A座挑高5.1米创意loft办公楼，面积约50平方米，选择2间(约100平方米)，使用面积可高达200平方米左右。

　　网友“投资客”：专家们比较看好哪个区域的住宅投资价值啊？

　　胡海涛：我个人认为，地段越好，房子投资价值越高。

　　网友“俗人”：对于我们这些普通的老百姓，好不容易攒了二三十万块钱，这钱放在银行里太可惜了，是该投资股票、基金，还是投资买房啊？

　　潘红：我个人认为，投资买房升值的风险很小，而且投资的空间利润是比较大的。

　　二、如何买房？

　　对于很多人来说，能够拥有一套属于自己的房子是一个梦想。可当你有能力去实现这个梦想的时候，却发现摆在面前的问题很多很多，该交哪些费用、如何维护自己的权益、如何办理产权证……以至于很多人感叹“买房，买房，愁断肠。”

　　网友“雅洁”：买房时注意核查哪些文件？

　　胡海涛：要核查是否有房地产管理局的销售许可证或预售许可证，若有就可以购买。

　　网友“新韭”：买房时该注意哪些法律问题呢？

　　洪利春：买房时，一要注意将双方的约定写在合同里，不要过分地看重开发商的售楼书等宣传资料，因为，宣传资料往往都注明仅供参考，具体以实物为准。二要看清合同最后一页由开发商自拟的补充协议。

　　网友“九丹”：现在很多开发商委托一些中介代理公司负责其销售活动，我的购房合同能和中介代理公司签吗？

　　潘红：有的中介公司不具备房屋销售的资质，不具备资质，签了合同，如遇到问题会比较麻烦。

　　洪利春：可以，但你一定要求看一下代理人是否有开发商的授权。 

　　网友“中秋月”：我对于如何签订购房合同，存在很多疑问。据说开发商一般都提供格式合同，万一其中有诈，那么买房人不是一定会吃亏吗？我如何审查合同呢？如何要求把开发商承诺的一些内容写进合同呢？

　　洪利春：格式合同一般是建设部监制的示范文本，所以相对而言，存在的问题较少，关键是要注意示范文本最后一页由开发商自拟的补充协议，一定要看清楚。

　　胡海涛：合同应该包括商品房的位置、土地来源、售房价格、付款时间的约定、交房日期、违约责任、设计变更的约定、装修装饰设备标准承诺的违约责任、基础设施、公共配套建筑正常运转的承诺、关于产权登记的约定等。

　　网友“卡西莫多”：我看中了一套房子，准备国庆黄金周去交纳购房定金，交定金要签合同吗？我该注意些什么？ 

　　洪利春：交定金一定要签书面的文件，一般是签认购协议或商品房买卖合同。

　　网友“千金散尽”：购买新商品房时，除了房价，还需要交纳哪些费用啊？请说得具体一些。比如说维修基金、契税、登记费用等？

　　胡海涛：维修基金小高层45元/平方米，多层30元/平方米，契税144平方米以下为2%，144平方米以上4%，登记费80元，如有抵押还需交80元抵押费，还有公证费、保险费。

　　网友“乐山”：我准备买一套二手房，是和房主直接进行交易的，我该如何办理该房屋的产权过户手续？要交纳哪些费用呢？ 

　　胡海涛：首先要有房产证和土地证，买卖双方亲自带身份证至房产交易处填写买卖契约及申请书，并当着工作人员面签字确认。过户手续的费用有契税、交易费、登记费、配图费、印花税、所得税。如不满五年还需交纳地税。

　　网友“大兵”：在购房过程中，怎么处理面积的误差呢？ 

　　洪利春：如果合同有约定，一般按合同约定处理。如合同约定不合法或约定不明，相关法规有明确的规定。

　　胡海涛：提醒购房者，房屋面积接近140平方米左右的期房投资者，一定要和开发商慎重约定。如实测面积大于144平方米的，契税需交4%，税费有一定的多交的风险性。

　　网友“农村人”：在商品房的买卖中，确实涉及到很多专业方面的法律知识，我想聘请一位律师进行指导，这需要多少费用？另外这有必要吗？ 

　　洪利春：有必要。在南方城市或一些大的城市，买房找律师把关的比较普遍。但在扬州，买房人往往习惯于出现纠纷再找律师。这样容易造成损失，因为开发商的合同基本是其法律顾问审查把关的，买房人不懂法律，容易吃亏。费用根据不同情况要具体协商。

　　网友“柳生”：我想贷款买房，但不知道如何办理，也不知道自己能贷到多少。 

　　胡海涛：商品房根据还贷能力最多70%，二手房可以50%。最多约20年左右的还贷期限。另外，还有年龄的限制，要看具体情况。

　　马兰：如果是新房贷款，房产公司可以代办，如果是二手房贷款，一是通过房产中介公司办理，二是可以到农行、中行等相关银行办理。至于能贷多少，新房可以贷60%左右，二手房首先评估，然后银行看房屋状况、个人信用等相关情况给予一定额度的贷款。

　　网友“星晨”：房屋质量很重要，也很容易起纠纷，买房时我该如何避免房屋质量纠纷呢？ 

　　洪利春：在接收房屋时，一定要认真检查房屋的质量，发现质量问题及时向开发商提出来，因为，房屋是有质量保修期的。

　　网友“蝼蚁”：房屋的产权使用一般多长啊？ 

　　胡海涛：根据建房时间住宅的使用年限为七十年，商业使用年限为四十年。

　　网友“绿杨新客”：我已经在扬州工作了三年了，但户口一直在老家的户口本上，我要是在扬州买了房子，可以把户口从老家迁到扬州来吗？ 

　　胡海涛：如果你所购房屋面积七十五平方米以上，就可以将户口迁到扬州来，具体情况可以向公安部门咨询。

　　网友“大明”：朋友关系的两个人，可以共同出资购买一套商品房吗？彼此份额如何约定？产权证该如何办理？ 

　　潘红：朋友关系的两个人可以共同出资购买一套房屋，份额的约定可以依据各人的出资金额的多少来分，可以办理房屋共有权证。

　　洪利春：可以，“共有”分两种情况，按份共有或共同共有，办房产证时，要由共有人共同到房管部门办理登记手续。

　　网友“新月”：买房的时候，如何阅读售楼书？我要买的是期房，万一将来房屋交付时，和售楼书上说的不一样，我该怎么办呢？ 

　　洪利春：现在开发商的期房的售楼书等宣传资料，一般都注明：本售楼书或其他宣传资料仅供参考，具体房屋等状况以实物为准等。所以售楼书等宣传资料只能供参考，如有具体要求，应尽量写进合同里。

　　记者  葛星明  邵爱云

　　注：讨论实录详见 　扬州新闻网：http://www.yznews.com.cn/yzej/wb11q.asp?id=18729