从整体上分析，利率通过调整宏观经济与房地产经济进而影响房价。从理论上讲，利率水平与房地产价格呈反相关关系，利率升高会紧缩宏观经济和房地产经济，从而导致整个房地产开发投资、市场交易的景气度下降，房价随之下调；反之，开发规模加大，市场交易活跃，价格被旺盛的市场需求推高。但现实中，又并非全都如此，比如现阶段，连续9次加息，GDP 和CPI仍在高位前进，国民经济正由偏快向过热转变，房地产经济亦无明显萎缩的迹象，如此则房价不可能下调。只有经过多次加息之后，其影响力由量变发生质变后，才有可能调整宏观经济与房价。

　　从供求双方分析，决定房价的因素首推供求关系。利率上升加大了开发商的财务成本，在市场形势一般的情况下，会促使开发商减少开发量，但在近几年市场供不应求的情况下，开发商完全有能力把增加的利息通过提高房价而转嫁给购房者，所以目前呈现出利率与房价一起攀升的景象。从需求上分析，由于目前全国尤其是一线城市房地产投资投机比重较大，所以不断推高房价，虽然普通购房者对利率上调造成的贷款压力比较敏感，但因为投资投机者在一定程度上主导、甚至是胁迫了房价，导致部分自住客被迫跟进入市，否则越等房价越高。这一怪圈短期内很难消失，而利率上调短期内亦很难改变房价上涨的态势。

　　宏观经济的每个发展周期，必然伴随着利率的不断调整，无论是下行期，还是上行期，都需连续多次调整利率才能一点点改变经济走向，在越过拐点（波峰或波谷）之后，往往又开始向相反方向调整利率。一般来说，在加息的过程中，尤其是在前半段，很难明显感觉到市场变化，房价也一样；可到了后半段时，就会感到价格增幅渐渐趋缓，越过拐点之后，则价格会有所下跌。本轮加息周期，我国已加息9次，基本上可以认为已进入加息通道的后半程，楼市及房价增长将会放慢脚步。至于何时出现拐点，虽很难判断，但必须要提高警惕，美国从2004年6月到2006年6月，两年内加息17次，房价步入了下跌趋势，即为前车之鉴。 (上海易居房地产研究院供稿)

　　链接 上海易居房地产研究院是由上海市社会科学界联合会主管，由房地产专家、学者及著名企业家共同发起成立，并由中国房地产界知名专家、博士生导师张永岳教授亲自领衔主持。研究院致力于不断加强房地产业领域的重大理论和应用问题研究，持续推动房地产产学研一体化的发展，促进房地产业持续健康发展。