扬州房企，如何取他山之石

　　近年来，越来越多的外地优质房地产企业“走进扬州”，带来了先进的开发理念，越来越多的扬州房地产企业“走出扬州”，交流取经。扬州房地产企业如何“拿来”外地先进理念？ 　　

　　网友“非那”：有人说，现在扬州的房地产市场其实是外来开发商撑起来的，各位认为呢？

　　吕万国：扬州房地产市场之所以走到现在比较红火的状态，其根本取决于扬州城市建设的发展，取决于扬州的文化底蕴的积淀，取决于运河名城——古城扬州的宜人宜居的环境。

　　蔡德华：这个观念有失偏颇。应该说扬州目前的地产市场的确存在三分天下的状况，但我认为，目前扬州地产市场的繁荣主要还是依赖我们扬州本土地产企业。首先，扬州目前的普通住宅的供应商主要还是扬州地产企业；其次，正是因为有了扬州本土房企的中流砥柱作用，外地开发商才未能够将扬州房价推向虚高，才能使更多的扬州老百姓享受到实惠的优质住宅（这个道理正如富士、柯达胶卷与乐凯胶卷之间的竞争故事）；再次，论品牌优势及对本土人文的理解，扬州本土地产企业目前具有一定的领先优势。之所以会产生“扬州的房地产市场其实是外来开发商撑起来的”这个观念，很大的原因是外来地产企业在品牌宣传上，做得比本地企业更好，在规划理念上也比本土企业更为先进，只要扬州本土地产公司不断加强学习，就一定会在未来的竞争中立于不败之地。　　

↑吕万国 扬州庆松房地产发展有限公司 销售经理

　　网友“青格儿”：外地开发商给扬州房地产市场带来了什么？

　　蔡德华：正如WTO对中国的促进，外地开发商给扬州地产市场带来了不小的冲击，但更多的是带来了进步，并促进了本土开发商的跨越。首先，让扬州的地产开发有了更高的起点；其次，让扬州的消费者有了更高的眼界，并促进了本土开发商变被动为主动，去研究顾客的需求；再次，激活了扬州城市运营的活力，让政府在土地经营和城市管理上更加游刃有余，为扬州城市国际人居名城作出了巨大贡献。

　　网友“新新人类”：扬州房产公司去外地考察，一般会选择哪些城市，看哪些项目？扬州房地产企业目前最需要向外地先进城市学习些什么？

　　吕万国：一是要选择广东，二要选择江南的城市。因为广东理念比较先进，对于房地产的综合能力的提升大有益处，从我们扬州的本土理念而言，选择江南对提升扬州本土的房地产理念应该是大有益处的，前几年到扬州来的销售代理公司大都是来自于广东和江南，他们的理念有待于我们好好地学习。扬州房地产企业需要学习先进城市的：一、先进的经营理念；二、先进的建筑理念；三、要学习他们客户为上的诚信理念。作为本地开发商，要做大做强，走出扬州，首先要坚持做到以上三点。 　　

↑徐军洪 仪征市新世纪房地产开发有限公司 董事长

　　网友“江北好人”：目前，扬州房地产市场有哪些建筑风格呢？这些都是学习外地的结果么？

　　吕万国：近几年，外地开发商到扬州也建设了不少风格的楼盘，但多与扬州这座城市风格比较融合。我个人认为楼盘建筑风格离不开一个城市的人文理念、居住理念。扬州城市的风格是明显体现在园林、仿古建筑、运河文化建筑方面的。房地产开发、房地产经营应该在一个城市的风格基础上，进行发展和创新，而不是离开城市风格，照搬与城市风格相悖的建筑风格。

　　网友“扬州一房企”：我们到外地学习开发经验，到底学习什么内容？

　　蔡德华：我认为，在规划设计可以借助高级外脑的前提下，扬州房企主要是学习对方在投入产出方面的判断以及控制能力（如东莞很多房企2003年前后，可以在均价3000元/平米左右的时候把景观做到令人惊叹），开放的思维以及人才观也是国内及香港很多优秀地产企业值得我们学习的地方。 　　

↑蔡德华 扬州新宇房地产开发有限公司 董事长

　　网友“红字”：目前很多扬州的开发商也开始意识到要走出去学习与考察，但似乎仅仅限于走马观花，这样的考察活动如何更有实效呢？

　　蔡德华：要学习外地先进的地产开发理念，首先要抛弃夜郎自大的态度，做到虚心；其次要有针对性地学习，结合企业的开发理念和实际情况，在本行业找到可以学习的榜样，深入研究对方，有的放矢地学习；再次，出去考察学习，并非走得越远越好，先把身边的、本地区的优秀地产企业开发理念学好，把自己的基本功打好，把本企业的框架搭好；第四，很多企业外出考察，往往是派出领导团队，企业内真正懂技术、有思想的中下层员工被排除在外，这样的考察，往往收益甚微。

　　网友“卖炭翁”：很多开发商去新加坡学习，房地产商去新加坡学什么？

　　蔡德华：新加坡的城市规划举世闻名，其建筑与环境的融合非常和谐，同时，世界上有很多优秀的建筑规划及园林规划公司都来自新加坡，如雅科本等。我们去新加坡学习，主要就是学习他们在现代人居方面的科学发展观，以及房地产项目自身内部人性化设计的特点。

　　融合扬州元素，铸造扬州特色

　　“杭州以湖山胜，苏州以市肆胜，扬州以园亭胜”，扬州作为历史文化名城，一座园林城市，如何融入扬州城市文化元素，打造扬州人居文化特色，这是我们每位开发企业负责人在“走出扬州”之后，要深入思考的问题，毕竟，走出去，是为了更好地立足本地进行房地产开发。

　　网友“原野”：扬州是个历史文化名城，文化积淀深厚，而且扬州自古就是座园林城市，扬州开发商是不是一定要造什么“欧洲风情住宅”或者什么“东南亚风情住宅”，我们该如何在房地产开发中，融合扬州文化元素，打造有扬州特色的产品？

　　徐军洪：这个问题的答案，显然应从中国传统文化和扬州的人居历史中去寻找。中国传统人居文化所追求的理想人居，是以中国哲学“天人合一”的自然宇宙观为主导，以顺天应时的风水学说为规范，以天道人伦和谐共处的人居理念为核心，在崇尚自然、师法自然、取材自然的同时，有机摄纳、糅合建筑、文学、美术、书法等人文要素，着力构建出自然物象与人文意趣水乳交融的审美意境和居游两宜、居游两便的环境空间——园林式人居，一种集自然山水景观、文学艺术审美和生活住宅为一体的人居模式。让人们处高墙深院拥自然山水，变繁华闹市为世外桃源。扬州是最古老的园林名城。南朝诗人鲍照在抒写汉代扬州的名篇《芜城篇》中，用“璇渊碧树，弋林钓渚之馆”来勾画当时的园林建筑之盛。南朝扬州刺史徐湛之曾在蜀冈上建造风亭、月观、吹台、琴室，史称该景是“果竹繁盛，花药成行，招集文士，尽游玩之适，一时之盛”。唐代扬州更是开启了中国城市住宅普遍园林化的先河。诗人姚合《扬州春词三首》，用“园林多是宅，车马少于船”来描述当时无园不成居的城市景观。到了明清时期，扬州成为富甲东南全国盐业集散中心，十万豪商巨贾云集扬州，私家住宅园林遍地开花，仅嘉庆以后到200多年间，上规模的大园林就有200多座，形成“杭州以湖山胜，苏州以市肆胜，扬州以园亭胜”的城市格局。可以说，家居生活和居住环境的园林化、景观化，是古今中国人尤其是扬州人热爱与向往的人居模式。

　　吕万国：我认为扬州作为历史文化名城，不光体现在园林多是宅，它更是一个运河文化城市，作为房地产要迎合扬州的发展，那么就要打造运河地产，扬州要打造运河地产有很多得天独厚的条件，比如说古运河沿河两岸，京杭大运河沿河两岸。

　　网友“欣然”：扬州本土的开发商似乎慢慢地在合作，有联合开发项目的，有融资的，如果我们设想一下，扬州的开发商与外地来扬的开发商合作，是不是更有利于扬州本地开发商的发展？

　　蔡德华：当然。这首先是市场竞争的需要，其次是促进自身发展的需要。合作开发，强强联合，谋取双赢目前是国内地产企业开发模式的一种趋势。地产开发涉及到多种资源的组合，社会资源、政府资源、人才资源等等，没有任何一个企业能做到资源的全部优化，特别是外地空降当地的企业，在一些基础资源方面尤为紧缺，而这些恰恰是本土企业长袖善舞的一面。外地来扬的开发商与本土开发商如能做到优势资源组合，微观上将在三个层面上促进扬州本土开发商的进步：第一，观念的进步和眼界的开放。卖房子，不仅是卖建筑，更是卖一种新的生活方式，不仅是促进企业自身的发展，更是要肩负一定的社会责任；第二，规划理念的进步。房地产不是建筑的艺术，不是土地的艺术，从根本上看是生活的艺术。第三，营销理念的进步。很多扬州本土地产企业在营销方面走两个极端：一种做法是广告铺天盖地，另一种做法是粗糙化广告推广。外地先进地产企业“步步为营”的营销手法，对本土企业是一种深刻的教育：不为省钱而省钱，不为花钱而花钱，营销手段多样化、阶段化、个性化等等，才是科学的营销观。宏观上，外来与本土企业的强强联手，将有力地促进扬州地产企业新陈代谢，良性循环，促进扬州地产产品规划更具人性化和科学性，并反过来促进扬州政府土地运营方面的成熟性。

　　网友“外地人员”：扬州有些楼盘做的是中式园林风格的，他们也要向外地学习么？

　　蔡德华：非常有必要。中式园林风格的内涵博大精深，各流派精彩不同。目前国内优秀的中式园林住宅很多，有现代中式如深圳万科的第五园，有地方特色的中式如成都的清华坊、芙蓉古城等等，各有精彩。如何让中式园林住宅结合现代生活品位需求，结合现代建筑科技特点等等，都是我们扬州本土开发商面临的课题，而博采众长，注重交流与学习，才是我们应有的发展观。

　　网友“苏源”：扬州画舫这个项目在哪些方面学习了经验？

　　徐军洪：清代乾隆年间仪征籍才子李斗30年间写成的《扬州画舫录》，被尊为明清扬州的百科全书，给了我们很大的启示：当代扬州的房地产开发，应该立足于中华民族源远流长的人居文化传统，从扬州古典园林建筑文化中汲取营养精华，打造本土最宜人居的住宅经典。首先，它应该是中式建筑，一个民族历经千年选择成型的住宅模式，必定可以全方位实现与满足这个民族所有成员家庭生活的一切需求。其次，它应该是亲近自然、天人合一的。这个自然，可以是经过艺术再创造的，渗透了社会伦理道德感情的人格化的自然，但“虽由人作，宛自天开”。第三，它应该是文化的，体现出生活美、自然美与艺术美的高度统一。不但注重楼台建筑和山水花木方面的物质构造，而且注重琴棋书画、题名楹联等精神情感层面上的文化内涵的营造，自然、建筑、绘画与文学艺术共同参与有机融合，营造家居的审美意境、熔铸家居的文化内涵、提升家居的品位与格调。第四，它应该是舒适的，打造符合现代人生活理念，满足现代人的享受需求的新式园林家居。这就需要在传统基础上的时尚，继承基础上的创新，需要采用当代高科技配套手段和物管服务，于古典风格之中寓现代品质之实。“扬州画舫”项目就是以《扬州画舫录》提供的盐商住宅为蓝本，吸收、借鉴、撷趣包括瘦西湖、何园、个园在内的现存扬州盐商园林的景观布局、造园手法、建筑特点及美学要素，借历史名园之魂，打造宅园一体、居游两宜的新一代住宅名胜。一个以融合集萃了《扬州画舫录》、扬州古典园林以及扬州当代园林人居为一体的当代扬州城市风貌，将全方位彰显扬州作为国务院首批公布的历史文化名城、国家园林城市、国家优秀旅游城市以及联合国人居奖城市的精神内涵和魅力。

　　网友“逐鹿中原”：中国城市的建筑产品同质化越来越严重，从楼盘名称到景观，开发商如何从这种困境中走出来？

　　蔡德华：个性化是市场竞争的永恒主题。追求个性化优势是企业竞争能力的表现。新宇地产开发的香山墅园，就从景观规划及建筑品质上，在扬州别墅市场独领风骚。首先，香山墅园位处扬州西区的天然原生坡地，这块天然坡地属于大别山余脉坡地，其风水景观皆得天独厚。坡地别墅被誉为“别墅中的奢侈品”，其建筑景观错落有致，层次分明，通风采光非平地别墅可比。其次，香山墅园的户型设计借鉴中国传统大户人家的风范，空间可分可合，丰富多样。

　　徐军洪：在房地产开发中必须坚持“以人为本”的理念。建筑与人是一种相互依存的共生关系，城市是人口大规模高度聚集并从事各种活动的场所，也是各种各样的建筑产生与繁荣的土壤。所以，作为从事房地产开发的专业人士，我们首先要树立建筑以人为本的观念，明白我们的建筑所服务的主体永远是人。其次，我们还要明白，以人为本的这个“人”，不是抽象概念，不是无差别的全体人类，而是具体的、有着不同需求和喜好的人，因为不同的民族，不同的国家，不同的时代，不同的地域，不同的文化，形成了人们千差万别的需求，造就了丰富多彩的人居文化和各不相同的建筑个性。所以，建筑以人为本，就是要根植于民族的、地方的文化土壤，造出与这个民族文化心理、价值观念、生活习性和审美趣味相吻合的房子。我个人认为，我们的城市应少建一些高楼大厦，要做出自己的文化来。

　　记者 葛星明 邵爱云　　

　　注：讨论实录详见扬州新闻网：http://www.yznews.com.cn/yzej/wb11q.asp?id=22392

　　自从本报《楼市周刊》增设“走出扬州”栏目以来，很多房地产业内人士为本栏目写来了外地考察取经过程中的所见、所思、所得，希望更多的扬州房地产企业“走出扬州”，取他山之石，攻己之美玉，开阔视野，考察学习，拓宽市场，甚至是进行异地房地产开发，传播扬州人居文化。