合同逾期 退房要交违约金

    案例：2006年底，小赵夫妇与太原某房地产公司签订购房合同，并支付房款30多万元。合同承诺，住宅楼在2008年4月30日前交付使用，但至今仍未完工。无奈之下，小赵夫妇于9月2日提出退房 。该住宅楼项目销售人员表示，退房可以，但小赵夫妇得交2%的违约金！小赵夫妇搞不懂——是开发商没按期交房，为啥自己还得交违约金？

    分析：山西锋卫律师事务所田钊律师表示，根据《合同法》第94条及相关司法解释，签订购房合同后，开发商没有按合同承诺期限交房，经购房者催告后，在3个月的合理期限内仍未履行的，购房人就有权要求开发商退房，并要求返还订金或支付房款利息。

    广告忽悠 实物与宣传不符

    案例：去年5月份，闫大爷在太原某商品房售楼部，因对其广告上的户型图很满意，就预购了一套。但交房时，闫大爷却发现户型改动很大，原来两间朝阳的房现在变成了一间，于是决定退房。但销售人员以各种借口推诿，大半年过去，闫大爷跑了不下三四十趟，可钱一直没拿回来。

    分析：田律师说，在购房时，销售广告对购房者产生实质性影响，因此也应视为合同内容之一，如果开发商违反销售广告承诺内容，需承担责任，购房者有权要求退房。此外，签订预购房合同时，购房者最好增加房屋布局等细则附件，以便保障自己的利益。

    提前预售 未办全证件

    案例：赵先生去年年底预购了一套100平方米的住房。当时，销售人员说《商品房预售许可证》马上就办下来了，但至今楼已建了一半，《商品房预售许可证》仍无踪影。赵先生担心房子有问题，提出退房，但是开发商坚决拒绝。

    分析：田律师明确表示，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定，如果开发商证件不全，就属于违法操作，与买房人签署的合同属于无效合同，开发商应当返还购房人交纳的房款。

    专家支招：条款内容具体化

    太原市房地局监察大队有关负责人介绍，国家对于商品房退房事宜有统一规定：开发商有明显违规行为，消费者利益受到严重侵害，可要求退房。但目前操作难度较大。据了解，多数购房业主是根据售楼广告或售楼人员的某些承诺而选择房屋的。但他们往往忽视了要将承诺的具体内容写入合同，并注明对各种违约行为的解决办法，结果让有些开发商钻了空子。业内人士建议，为了避免退房纠纷，应请教专家核实合同条款，尽可能将内容具体化。

    随着近期房价拐点之说日盛，不少消费者咨询如何退房。该负责人表示，依据合同法，对仅因房价波动而退房的要求一般不予支持。

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   消费者可以退房的情况还包括以下几种：

   一、由于开发商的原因，买房人在合同约定的期限内无法得到产权证，如合同对此项有约定，买房人就可要求退房。

   二 、房屋面积误差超过3%。如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值超出3%，可提出退房并要求退赔利息。

   三、房屋质量导致严重影响使用。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人可以提出退房并要求开发商赔偿损失。

   四、房子存在抵押、联建或其它经济纠纷。如果开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或卖给购房人后，又把房子抵押给他人，购房人查明后，就可以要求退房。

   五、购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能协商一致。

   六、合同中约定的其他退房条件出现。