直接更名的两种操作方式

　　南京友邦房产市场部经理朱力对直接更名是这样解释的：卖方在产权证还没办前就把房子卖掉，卖方在办产权证时直接把买方的名字作为共有人加上去（当然，这需要找房产交易中心内部人员私下操作，因为除夫妻关系外是不可以随便加共有人的），并注明买方占有99%的份额。等产权证办下后，卖方再把其所有的1%卖给买方，这样产权证最终变到买方的名下，且只需缴纳这1%份额所产生的营业税和个人所得税，数额 相比普通交易过户已经非常有限了，能省一大笔钱。

　　墨子不动产王小军补充说，因为以上更名针对的是已经鉴证过的商品房，除了这种把买房人名字加入产权证的方式之外，直接更名还有另外一个风险更大的方式，那就是对于那些还没有进行合同鉴证的房子，卖房人只要把房子卖掉，就可以通过开发商的内部关系让买房人与开发商重签一份合同，然后一切按照商品房的手续办理。在这个操作当中，房主很有可能之前买房是一个价格，但是卖房时却是另外一个价格了，房主赚取的就是前后产生的差价。

　　操作不规范，买房人风险大

　　直接更名就像是“带刺的玫瑰”

　　记者了解到，虽然一些大中介为了保证信誉极少办理直接更名，但是一些小中介公司为了赚钱不惜一切手段，经常利用这种方式来过户。

　　事实上，直接更名被不少业内人士称为“带刺的玫瑰“。很多人花了一大笔的钱买了房，心里已经很痛了，如果在税收上能省个上万真是让人心痒痒，但实际上直接更名的操作很不规范，而且不确定因素也很多，所以风险极大，朱力建议买卖双方最好不要采取这种方式来过户。

　　以江北一套40万左右的房子来计算，直接更名的话确实可以少缴3万到4万元的税收，可是随之产生的风险如果暴露出来却令人震惊--

　　首先，卖方拿契约办产权证时把买方名字加上去这是不符合规范的，所有只有找关系才能办到，但中介会要求买卖双方拿出一两万元的手续费去办事。但最后会出现名字加不上去，可中介却说钱已花了，而发生争吵的事。

　　其次，当买方名字加上后，需买卖双方到场将1%的份额卖给买方。在这个环节上，有时会出现一方感觉吃亏了不愿去办理手续，这是很危险的。双方经常会在这个环节上发生激烈争吵，最后一方不得不作出让步，特别是买方风险很大，因为房子的产权证跟房子都不完全是买方的，所以最后让步的往往都是买方。

　　第三，这种方式在银行是无法贷款的，一些小中介为了收取佣金以及找关系的花费，跟买方承诺可以贷款，但最后贷不了款，买方就会非常被动。有些时候经过努力虽然能贷下来，也只能贷到消费贷款，利率却会比一般贷款高2％。，甚至更高。以贷款30万，5年为例子，住房贷款利率为5.4825％。，消费性贷款最低也要达到7.4175％。，两者相差近2％。，这套40万的房子第一年就要多付近6000元。

　　第四，以这种方式过户，当双方产生分歧而不可协调时，想通过法律途径解决比较困难，因为从整个流程看不出是买卖交易。

　　不少业内人士认为，中介机构有义务告知买房人买这样的房屋面临的风险，更不应该参与这种可能会对买房人造成极大利益损害的交易。