目前房产市场的风险似乎更多地来自于需求层面

央行"两率齐降"后，经过一段时间的观察，一系列措施似乎对楼市没有构成重大影响。昨天，新华财经资信评级部门分析和评估表示，国内房地产业信心的提振仍有待时间，银行房地产开发贷款的风险仍不容忽视。

降价未必能马上回笼资金

新华财经资信评级部门的专家指出，美国次贷危机始于美国房地产市场价格的崩盘，中国银行(601988)业现时对房地产贷款的风险暴露也不应忽视。有关统计显示，在房地产繁荣时期，国内各银行大幅增加房地产开发贷款，尤其是一些中小股份商业银行。在14家上市银行中，2008年6月底房地产开发贷款（包括建筑业贷款）占贷款总额的12.53%，个人住房按揭占贷款总额15.54%。随着国家对房地产行业融资、购房政策进行调控，房地产市场进入阶段性调整。近期住房销售量在各大城市均出现萎缩态势，多数城市的价格也出现不同程度的回落。"然而，降价未必能使开发商马上收回现金，因为消费者在调控和经济放缓的时期更趋于谨慎，投资需求也有所降低。"有关专家指出，现在，银行对房地产开发商的惜贷和展期困难，将会造成开放商资金链吃紧甚至断裂，形成一个恶性循环。而银行对房地产企业的信贷风险管理主要依靠资产抵押，对企业的日常财务管理并没有很有效的约束力。房地产开发商通常利用高财务杠杆经营，负债率高，一旦无力偿还贷款，就会把巨额风险转移到银行。

政策微调对房地产意义不大

新华财经还指出，此次央行的"两率"调整反映了中国政府在全球金融动荡和国内经济增长放缓迹象加剧的背景下，迅速果断地通过政策微调来应对挑战的能力，但此项货币政策微调的真正目的并非解救房地产行业，因此对于目前处于困境中的中国房地产行业而言，其实际意义并不大。新华财经副总裁兼资信评级及研究负责人陈松兴表示：现阶段，对于国内开发商而言最重要的并不是贷款利率的下降，而是贷款到期后的展期与续贷问题，这也是目前房地产开发商的咽喉所在。

陈松兴认为，观察政府对房地产领域政策变化的最佳指标，应当是房地产贷款规模的变化。短期内，各银行并不会有明显的房地产贷款指标新增计划，对于陷入资金饥渴的房地产开发商而言，此次央行银根的放松并不会使其直接受益。

微降利率难燃消费者热情

另外，高力国际分析师认为：下降0.27个百分点的贷款利率似乎无法重燃消费者购买的热情，短期内，国际金融市场的动荡以及中国经济增速的放缓将继续影响住宅及商用物业市场需求，因此目前房产市场的风险已更多地来自于需求层面；同时，由于中国房地产贷款市场结构与海外市场不同，美国的次贷危机不会在中国重演。还有业内人士表示，美国次贷危机对于中国的影响更多来自于美国经济本身的衰退，传导至中国房产市场则表现为收入增长的减缓及带来相应的需求下降。

在业内普遍认为降低利率政策利好有限的同时，来自市场的反映也表明了这一点。焦点房地产网针对"央行4年来首次降息对房地产市场的影响"发起的调查显示，市场观望情绪依然浓厚。数据表明：39%的购房者认为房价仍会下跌；30%的购房者认为房地产市场仍会持续观望；仅有9%的购房者认为这一利好政策会让房地产市场止跌。另外，还有70%的被调查者预计，接下来政府还有相关的暖市政策进一步出台。（李强 刘畅）