2008年9月20日上午8：30时，"同一市场 同一使命"2008中国房地产发展新格局西安高峰论坛在曲江国际会议中心隆重举行。

全国工商联房地产商会传媒中心主任,《中国不动产》总编辑，清华大学EMBA客座教授，家春秋置业投资顾问公司董事长黄岚就新环境下房地产消费趋势及产品营销之道做了主题演讲。指出，房地产商与其被动降价，不如主动出击。成交量不会由政府提供，而是由开发商政策的刺激才会有成交量的提升。

我想谈一个现象，就是奥运期间北京的出租车。北京到今天为止才正式取缔单号双号的车辆政策，单号双号政策持续了两个月，我们媒体在奥运会开幕前两天和后两天的报道中，曾经列举我们出租车司机的收入翻番，针对这种现象我觉得很好奇，我平均一年打车的成本将近200块钱，因此我每次打车我就跟出租车司机沟通，当然我发现了一个怪圈现象，在早上高峰期你打不到车，到晚上你找不到车，这个现象是为什么呢？后来跟他们了解了一下，高峰期打不到车，是因为单双号现行政策被取缔了，我们出租车一下增加了，出租车在这个时间段上不缺乏，即便不取消高峰期，因为北京的出租车一般来说早高峰期期间是7点到9点时段，任何地点都很难打到车。在半夜或者下班以后，北京的出租车要在马路上通过不断的跑动运行，来寻找，但是在奥运期间由于我们很多的政策出台，很多娱乐场所，很多地方、超市娱乐场所关门大吉，大家在家看比赛，这样出租车找不到客人，出租车找不到客人反而油价上升，他们就不出门了。所以综合来看在奥运会期间，最后一批受益的是出租车司机，最后一批红利出租车司机享受到。我们打个比方说，这个是中国进行宏观调控的缩影，整个管制是宏观调控。

另外一个现象，也是一个怪圈，虽然说现在都是持观望态度。半个多月前，深圳邹涛万人购房团到凤凰卫视的万人PK我也去了，现在万人购房团已经超过三万人，三万人都是从网络上来了，都是一个一个报名，网络上的需求并没有转化成有效的需求。另外万人购房的模式不大适应于房地产，因为这种个性化的消费需求，因为万人购房却获得了媒体的喝彩，操作的规模很大，那是因为大家都期望通过万人购房达到一个目的，把价格降下去。当时我说你的核心问题在哪儿，你想把定价权拿到手，但是在市场经济永远没有生产者的价格权，你的价格是消费者给你定的。

下面谈一谈房地产市场的形势是否能够恢复，看房地产不要看房价本身，要看股市。当股市打仗的时候房市一样打仗，当股市跌下来的时候，房市一样跌会下去。中国的房地产市场可能也面临着一个转机，目前股市给我们了一些信心，所以当股市起来的时候楼市应该怎么办呢？

在当前的楼市当中我们看到一个有意思的现象，在所有的一线城市、二线城市，三线城市当中，房地产唯一的卖点就是价格。所以在这个前提下，表面上的情况还是蛮严重的，外来的企业开始打价格战，而我们的本地企业反而在观望，品牌企业由于它是全国区域的开发，它的降价指数培育了市场的心态。

所以目前我说房地产市场消费者需求就是大家在等待。今天的观望跟平常的观望不一样，它等待一个时机在进入市场，所以需求并没有减少，只是被抑制了。当他看到价格低于他的需求的时候，他就参与了，而且很快就卖空了，这给我们一个什么启示呢？与其说现在属于价格战，不如说是心理战。与其被动降价，不如主动出击。成交量不会由政府提供，也不会由消费者提供，而是由开发商政策的刺激才会有成交量的提升，成交量提升了价格才会起来。

所谓新环境下的营销之道，首先就是价值营销的方式，它有几个方面构成。第一是产品价值，第二是客户价值，第三是品牌价值。它们的关系是由产品价值创造客户价值，由客户价值创造品牌价值。

当前产品价值我是这么看的，我们过去产品价值一直停留在户型、建筑立面、园林旧三样，有的企业园林做得特别棒，他在全国市场占有率非常高，地位非常高，但是这老三样其实还有一些新的模式，就是绿色、环保、科技这一点来说，这些都是未来的趋势。第二就是客户价值，尤其在当前的形势下不要进行强迫式营销，我觉得今天应该做精准营销，所谓体验式营销就是把我们客户确认好，建议大家多做一些精准营销。

另外一个就是品牌价值，我们发现在中国越是有品牌价值的越是降价，最重要的不是用来打折降价，而是抗跌。(闻馨)