■ 本期主持 本报记者 马继鹏 黄晶华
■ 本期嘉宾：
陈 淮 住房和城乡建设部政策研究中心主任
范小冲 阳光100置业集团有限公司副总裁
易宪容 著名房地产学者
孟晓苏 中国房地产开发集团理事长
Ｎ 匿名人士
【背景 】
9月18日，国家统计局发布8月份“国房景气指数”，与绝大多数人预想的一样：101.78，比7月份回落0.58个点。连续９个月回落，市场上长期充斥着猜测和鼓噪，加之国内外经济环境变化，让一个已经熟悉的声音显得分外响亮：房地产“严冬”到了！
最新统计数据显示，1-8月，全国房地产开发企业实现到位资金25102亿元，同比增长14.1%。其中，国内贷款5049亿元，增长11.5%；利用外资449亿元，增长21.0%；企业自筹资金9809亿元，增长34.5%。很显然，通过银行贷款获得资金已不占“主流”。
而在此前，很多房地产企业都表示，由于信贷政策紧缩、股市萎靡等因素，房地产企业已经步入“深秋”，正经受着“秋风扫落叶”的痛苦。上周，央行下调“两率”，似乎给处于“秋风秋雨”中的房地产企业送来了一丝暖意，但是专家指出，央行下调“两率”意非“救房市”。
房地产领军企业万科率先降价，迅速回笼资金实行“自救”，却遭到了同行的非议。作为地产界的领军企业，它是不是已经嗅到了地产行业未来将经历的一场巨变，而这未知的“巨变”对地产界意味着什么？地产企业将如何面对？中国房地产业的发展方向将转向何方？
降价能否救房企
要把国内房地产市场泡沫挤出，就得让钉在天花板的房价调整下降，让更多的居民有能力买得起需要的住房。更多的居民有能力进入房地产市场，市场需求就会扩大，那么，房地产市场岂能不繁荣？这样，居民的住房条件改善了，房地产市场发展了，国民经济自然会持续稳定发展
【正方】
范小冲：去年，在资本的推动下，大家都忙着追逐土地暴利。即使“面粉贵于面包”也有利润，现在资金有点紧张，房企开始忙着追逐资金，每家房地产企业都在快速回笼资金。于是，降价开始了。
我们知道，一家房地产企业依靠什么来成为品牌。现在，房地产行业处于这么一个特殊的历史时期，品牌企业应该反思：自己离真正的品牌有多远。
我觉得，现在行业遇到的“冬天”原因并非去年的土地问题，也不是今年的现金流问题，实际上是房地产企业越来越远离了我们的客户，远离了我们客户购买的能力，远离了企业真正为客户创造的产品价值。如果房地产企业坚守这种服务理念，就不会面对去年的“面粉贵于面包”的状态依然大力投地，因为地产企业认为房价始终会涨。
N:地产界如何应对“严冬”的问题，不同的企业情况有所差别，但最主要的问题恐怕还在于资金链。从目前的情况看，一些质地相对较好的上市公司因为融资渠道多一些，状况会好一些。合理安排销售策略很重要，在不景气的市况下，争取尽可能多的销售回款确实是一种解决资金链问题的有效办法。我认为，在目前的政策空间下，适当收缩规模也是有必要的。
中国的地产行业比较复杂，整合将是大势所趋。对于各企业而言，既是机遇也是挑战。当然，个人觉得中国的房地产行业还没有到需要“拯救”的地步。
易宪容：现在的政策条件、市场环境、购买住房的对象等都发生了根本性的变化，不少房地产开发商仍然抱着前些年靠房价暴涨来制造财富的梦想，相信这种梦想还会持续。因此，宁可把房价钉在天花板上也不肯降下来，甚至于制造房价为什么不可下跌的无数个理由到处散播。
国内房地产市场繁荣了10年，6万家房地产企业，没有几家房产企业由于市场竞争而淘汰倒闭了，这才是房地产市场最大的怪事。这说明，中国房地产市场竞争十分不正常。正是国内房地产市场这种不正常状态，才导致了房地产市场必然的全面改革与调整。这是谁也无法改变的。
要把国内房地产市场泡沫挤出，就得让钉在天花板的房价调整下降，让更多的居民有能力买得起需要的住房。更多的居民有能力进入房地产市场，市场需求就会扩大，房地产市场岂能不繁荣？这样，居民的住房条件改善了，房地产市场发展了，国民经济自然会持续稳定发展。
陈淮：我们经过20多年的努力，已经解决了大多数人的住房问题，但随着城市化的不断发展，需要住房的新增人群也在不断增加。同时，随着生活水平的提高，已有住房的居民现在又有了新的需求，他们的需求已经上了一个层次，这又形成了新的需求。
所以，要解决整个房地产行业的矛盾，我认为，还是要区别对待，分层处理，为不同需求的人提供不同的住房条件。我大概把居民对住房的需求分为几个层次：基本需求、改善性需求、享受性需求、奢侈性需求。
现在房地产市场的矛盾在于，房地产开发商提供的“基本需求”类住房太少，而提供的后几类住房太多，这些类型的住房对于还处于“基本层次”的购房者来说价格太高，已经远远超出了这部分人所能承受的购买力水平。
【反方】
孟晓苏：从某些地产商的降价行为，能明显看出他们已经乱了方寸。而房地产企业有责任维护社会的稳定。谈不上突围，因为目前房地产企业没有这么多困难，曾经热炒的百日巨变，实际上也没有变，因此，降价的举动让人感觉很奇怪，房地产业不能光顾自己挣钱，而不考虑老百姓。
如果大幅度的降价，对于整个市场来讲，会造成一种灾难，这种灾难影响最大的就是那些有房子的人。万科的这点小动作，就已经引发了老百姓的强烈愤慨，虽然很多人希望楼市降、崩盘，但如果真是那样，对他们也会带来很大的影响。
去年，我认为房价上涨过快，这里面有企业因素也有政府因素。今天，我仍然要提醒，房价大幅度下跌绝对是一件坏事。房价大幅度下跌，对于老百姓来说，损失也很大。
最近，政府主管部门主要负责人指出：既要防止房价过快过高上涨，也要防止房价过快过猛下跌。我认为，这是正确的宏观调控指导思想。我们需要的是“总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定”，要降的是房价升幅而不是房价。
