我的多元化建房设想是，以大中城市周边的自然村为依托，用多元化建房——合作建房、委托建房、自建房等方式，在农村宅基地、农村建设用地、停建的开发区建设新型社区。新型社区功能齐全，有道路、绿地、给排水、电力、通信、消防等设施，有公共交通、幼儿园、学校、医疗站、餐饮店、小超市、治安等服务，符合环保、节能要求，充分利用太阳能、沼气、地热等。
星罗棋布的新型社区为 购房户、租房户、本村农户提供住房。新型社区以开发经济适用房、租赁房（包括廉租房）为主，体现国家的两个70%的住宅开发政策，为吸引购房者，新型社区的经济适用房建筑面积可放宽至100平方米。
一般而言，住房分自有房、租赁房两类，并有新建房、二手房之分，按所有权归属划分，自有房为私人所有，租赁房为国有或私人所有。在我国，自有房包括商品房、经济适用房（普通商品房）、自有租赁房，商品房与经济适用房是自有自住，自有租赁房是自有出租。租赁房包括自有租赁房、国有租赁房两类，廉租房应是低收入家庭用政府补贴加自有资金支付租金的租赁房，故这里所述廉租房非实物配租，要进入市场交易，由受惠家庭自主选择房屋的租金、地理位置、面积等，并且要定期复核受惠家庭经济状况，经济收入的上升超过了补贴标准，取消政府补贴，转为租金自付。
需说明，本文所述合作建房、自建房，与政府机关、事业单位、国企推行的合作建房、自建房称谓相同，但含义有区别，主要区别是后者未进入市场交易，含福利分房性质。
一、多元化建房的具体设想
在开发大中城市周边自然村之前，由地方政府委托专业机构做好中长期建设规划，规划草案向自然村农民公示，修改后报地方人大批准，上一级人大备案，接受监督。批准的规划文件按市场需求分步实施，原则是先试点，总结经验，然后因地制宜推广。
对于开发自然村这样的新事物，须明确土地开发政策。农村宅基地等土地的所有权仍然归农民集体所有，政府不征用，不拍卖，改收取土地出让金的批租制为年租制，年租制是房主定期交纳地产税（土地使用税），以此体现土地的增值。
农村宅基地转为商业用地，农户也就成了农村拆迁户，一户可购买一套住宅，如何购房须制定细则，经村民大会通过实施，其购房资金计入开发成本，因此农村拆迁户购房不交房款，仅账面核算，存档待用。农村拆迁户购房价款低于土地评估价时，用政府征收的地产税支付土地补偿金，可设补偿期，让农村拆迁户细水长流地获取土地增值的收益。
二、关于合作建房与委托建房
合作建房是有意愿合作建房的购房户，按政府的规定成立建房合作社，从事经济适用房的开发，负责筹集资金、贷款、签订建筑合同等。建房合作社充当小型开发商的角色，但不以盈利为目的，按建房合作社章程收取管理费以维持正常运转，住宅建成一年后，为合作建房成立的建房合作社注销。
委托建房是地方政府委托建筑商开发经济适用房、租赁房、社区配套设施，换句话说，政府将经济适用房、租赁房、社区配套设施承包给建筑商开发。思路是，无建房合作社开发经济适用房时，政府委托建筑商开发，扮演补位的角色；政府委托开发的经济适用房，比照建房合作社所建经济适用房房价上浮出售；租赁房、社区配套设施建成后出售给物业公司，或归国有，委托物业公司经营管理；国有租赁房、社区配套设施所需建设资金可发行项目债券或通过财政拨款解决，筹集的资金交由委托建房机构运作。
政府对合作建房、委托建房加强监管，监理、规划等中介机构负责工程验收，工程竣工验收合格，政府兑现优惠政策，比如，核定企业所得税退税率、拨付“工程合格金”，企业资质升级，嘉奖等；工程不合格则处以罚金、企业资质降级等。
三、关于自建房
自建房也是多元化建房的组成部分，是古今中外最基本的建房模式。我国的开发商建房模式局限于向城市人提供住房，自建房未纳入城市建设规划，然而，正是自建房模式解决了上亿进城农民的居住问题。
我国的自建房形式多样，除农民和部分市民自建自住外，应大量进城农民之需，在城乡结合部，郊区农民利用集体土地建房出租；农民工在城市中自建工棚居住；企业自建宿舍为务工人员提供收费或免费的住所。这些自建房并非使用政府拍卖土地所建，也表明了用拍卖土地的方式开发住宅无法满足大量进城农民的居住需求，所谓的市场化出售土地存在着严重缺陷，住宅用地供应制度也应该进行改革了。
在我国土地属于公有，因此用拍卖的方式出售土地对开发保障性住房不适用。实现城镇化的目标，减少农民工回家过年形成大规模的人口流动，节约不必消耗的能源、矿藏资源，防止买卖土地中官商勾结，都迫切需要改革住宅用地供应制度，具体而言，就是按城市建设规划供地，对经济适用房、租赁房用地不搞招拍挂。
政府给政策是自建房（自有租赁房）市场发展的关键。近些年政府未拨款，许多地方建成大量自有租赁房的状况说明，只需将其纳入城市建设规划，要求建筑商按住宅建设标准建设，支持他们用贷款、发行公司债等方式筹措资金，就能逐步满足城乡居民对租赁房的需求。
政府对自有租赁房要加强物业税的征管。需要说明的是，物业税是所得税的一种，是对业主出租房屋所获租金征税，而地产税（土地使用税）是财产税的一种，是对房主征税，两种税的性质不同，税率也不同。因此，对自有租赁房要征收地产税、物业税两种税，有些人混淆了财产税与所得税的概念，把自有自住房纳税称为物业税，需要纠正，需区分自有自住与自有出租两种情况的课税。
为加快自然村的开发，考虑多元化建房的特点，需降低市场准入门坎，扶持小型建筑商。改革30年来，我国建筑行业大体上已形成人才济济的局面，降低市场准入门坎也能够保证住宅质量，并能提供更多的创业机会和就业岗位，为后继创业者、就业者提供致富机会。
四、多元化建房的优点
多元化建房指市场主体多元化，包括开发商建房、合作建房、委托建房、自建房等。本文阐述了其中的合作建房、委托建房、自建房，还阐述了用这些建房模式开发自然村等土地的设想，归纳起来，优点如下：
1、用农村宅基地、农村建设用地、停建的开发区建设高层建筑的新型社区，既可满足城镇化对土地的需求，又保护了耕地，提高了土地利用率，符合环保、节能的要求。新型社区在缓解城市人住房难、住房贵的同时，也为农村人口向城市转移创造了条件，并能减少城镇化与新农村建设中的重复建设，为解决小产权房提供借鉴，是易于操作的城乡一体化模式，各类住户同处一个社区，共建美好家园，堪称百年大计。
2、在城市建设规划的框架下，建筑商可选择开发商建房、合作建房、委托建房、自建房中某一种模式发展，也可同时选择几种模式发展，这将使大中小型建筑商都能受益。
3、合作建房的特点是供需双方近距离接触，因此能及时反映和调节供求关系，化解供求失衡。合作建房等建房模式介入导致的住宅市场结构性调整，将形成有效的竞争，打破开发商垄断住宅市场，将有效地平抑房价，保障住宅市场可持续发展。
4、新型社区可为本村农户（农村拆迁户）提供就业岗位，加上务农、宅基地土地增值的收益，将使本村农户收入水平提高，分享城镇化改革的成果。不过，本村农户将失去养殖业等收入，但可给远郊农民发展养殖业提供机会，让更多的人分享改革成果。
5、开发自然村是集中国民财富推动实体经济发展，将实实在在地拉动内需，引导储蓄资金直接转化为住宅，可以规避投机炒房、炒楼花的风险，协助化解金融风险，可以预期，开发自然村在吸收流动性过剩中将发挥积极作用。
6、改革普通住宅用地供应制度，取消买卖土地环节，意味着政府不征用、不储备、不拍卖普通住宅用地，政府不充当市场主体有利于转变政府职能，建设服务型政府。改革批租制为年租制，用房主长期交纳地产税代替一次性收取70年土地出让金，是我国税制改革面临的紧迫任务，唯有如此才能解决地方政府寅吃卯粮、吃子孙饭的问题，才能解决地方政府以地生财，透支未来十几届政府财税收入的问题。
五、多元化建房的社会效应
多元化建房与开发自然村结合，可以逐步解决数亿农民工的居住问题，解决农民工子女上学的问题，并为农民老有所养创造条件。新型社区除了设医疗站（社区医院），还可以吸引有经验的医生来社区开私人诊所，这样多方调节医疗资源，可以缓解城乡居民看病难的问题。当数亿农民在新型社区定居下来，与城市人享受大致相同的公共服务，城乡二元结构将逐步解体，改革户籍制度也就水到渠成了。
新型社区为数亿进城农民提供住房和生活场所的同时，也为全社会提供大量就业岗位，将我国每年新增就业1000万人的计划落到实处。并且，新型社区比边远地区提供的就业岗位更具吸引力，可满足人们进城工作和定居的心理需求，吸引来自城乡的大中专毕业生、各种专业人才、农民工在城市周边定居下来，推动城镇化进程。
新型社区提供不同居室和价位的商品房、经济适用房、租赁房，方便各类住户入住和退出，比如可满足年轻夫妇创业期租房、事业成功买房的需求。为各类住户提供多元化的选择，让各类住户在社区之间流动，保障其居住权和迁徙权，可以避免出现贫民窟，还能分流大城市人口，缓解城市交通拥堵等。
开发自然村是新事物，可承载一些改革试点。比如建筑施工预算的人工费，可设计随原材料涨价而上升的人工费计算模式，以形成建筑行业职工工资增长机制，从而推动低收入人群工资增长，落实党的十七大提出的“增加城乡居民收入”的目标。
在开发自然村中推行多元化建房，既能满足城乡居民的住房需求，又能解决城镇化过程中出现的社会经济问题，一举多得，将产生良好的社会效应，为构建和谐社会做出突出贡献。
（丁立民）
