房价永远是牵动着开发商和消费者神经的问题，在眼下高增长与高通胀并存的时代，该不该买房的问题在房市走冷后再度成为人们关注的焦点。有一种观点是鼓励居民不要去买房子，使房地产真正地进入冬天，让消费者结结实实拣个便宜。另外一种针锋相对的观点则是，眼下是最后的买房良机，赶紧买房子吧，过了这个村，没有这个店，一旦房价再度上涨就买不上了。

    情况到底如何，笔者的看法是 ，买房不是小事，追涨杀跌的心理虽属正常，但对房价走势的理性判断是最重要的。

    当前的形势变化究竟如何呢？笔者认为2007、2008年以来的中国经济充满着不确定性。这种情形与1997、1998年有惊人的相似性。第一个相似性，就是两者都面临着外部经济的不确定性，但总体趋势则是很不乐观。第二个相似性，就是两者都面临着某些重要的经济临界点的变化，因而经济运行事实上是处在十字路口。第三个相似性，就是物价的压力仍然在指数上彰显，致使政策导向很容易出现迷惑，难以灵活调整。

    温家宝总理曾坦言，2008是最困难的一年，难就难在不可测因素多，不确定性强。现在，半年已经过去，经济的面纱在逐渐揭开，相对来说不确定性已经降低。

    比如说，外贸趋势已经清晰，从已公布的数据来看，出口增长出现大幅下滑；今年的出口也许会对经济增长有负面影响。但是，另外一方面数据显示，内需非常强烈，名义投资和消费都处在高峰，甚至顺差的减少也是因为内需强劲进口太多所致。再加上年初南方的冰雪灾害以及5·12汶川地震等特大自然灾害的发生，管理层已经开始警惕经济下滑风险，温家宝总理明确谈到既要关注通胀风险，又要关注经济波动风险，还要关注国际经济风险。为此，宏观调控政策要有灵活性，要注意调控的力度、节奏和风险的把握，这表明政府的调控意向开始注意“两手抓”的问题。此外，在股市方面，政府克服各方意见阻挠，已经及时对股市出手，“财产性收入”增长崩溃所导致的负“财富效应”的风险也在缩小。

    结合今年以来经济基本面和政策调控面的信息，已经大体可以知道，今年的经济会在外需下滑下靠内需继续支撑，增长速度仍然不会低于10％，而物价涨幅可能会在6.5％上下。这样一个经济运行状态对房地产的支撑将是强劲的。支撑点有二，一是经济仍然维持高增长下的房地产实质有效需求也将保持高速增长。二是物价高增长时期，房价会有一个强烈的支撑。

    谈到物价高增长，可以说中国经济不仅已经告别通货紧缩时期，也已经告别所谓“高增长，低通胀”时期，正在确定无移地走入“高增长、高通胀”时期。目前的形势是，政府在用能够使用的各种办法不让物价上扬并且已经取得了明显的效果，比如，粮食连年丰收，国内粮食库存充实，目前中国粮价远较国际水平增幅为低（其实猪肉也如此）。而在能源方面，2003年以来国际能源价格平均每年的增幅是29％，但中国平均只有9%，也远较国际市场为低。但是，中国物价能否持续拒绝与国际接轨呢，这是值得怀疑的。另外，国企使用的土地是没有交地租的，使用的资源是不交资源税的，所有企业的信贷资金成本也不如市场成本高，环保成本也没有到位，所以这些成本的因素假如正常释放，按花旗银行的保守估算，2007年最低在3.8万亿元。所以可以说，无论是按目前的国际市场涨价压力，还是按未来中国成本正常化的压力，中国都将进入一个持续的物价高增长时期。

    事实上，中国过去30年的物价平均增长高达6.5％，因此一个5％的物价其实是正常的。过去几年的低物价乃至物价的负增长反而是不同寻常的。

    在这种情况下，房价会因整体物价的上扬而出现上涨压力。在央视《对话》“该不该买房”的现场，我问两位认为房价会大幅下跌，其中北京房价可能大幅下跌50％的朋友，有没有一个国家的房价在“高增长高通胀”时期大幅下跌甚至下跌50％的例子，结果两位全都哑然无语。

    除以上因素外，当前流动性过剩及信贷的情况值得所有关心房价的人关注。一是流动性过剩的局面有增无减。一季度外汇流入1500亿美元以上。央行不得不连续上调存款准备金率来进行对冲。而在流入的外汇中，大概有800多亿美元是难以解释的部分，其中大部分应该是热钱。由于国际资本仍将中国视为最有利可图的投资“安全岛”，中国市场上的资金仍然会相当过剩。考虑到目前居民存款接近20万亿，其中40％是活期存款，而今年以来新增存款在3万亿以上，相比之下，2007年全国住房销售额也就2.7万亿。应该说，潜在资金支持的房市需求是相当大的。

    在供应方面，政府当前的办法是改变供应结构，即大量增加保障性住房供应，这意味着整体房价是有向下压力的。但是，政府的土地供应并没有增长，因此，商品房的供应会趋于减少，这又使得商品房反而有上涨的压力。

    至此，我们可以大体看出房市的趋势，就是追涨杀跌心理所导致的信心观望期仍在延续，但经济面、资金面和政策面所传达出来的总的供需趋势仍然是供不应求。因此，如果住房交易量上升，人气重聚，房市仍有继续走高的可能性。

    在这种情况下，消费者最佳的策略是继续观望并密切关注市场气氛，既不在近期轻易出手，也不应过分冀望房价大幅回落。如果有反转迹象，应及时进入。

    当然，消费者在用眼睛作如此关注的同时，还要用耳朵去听政府的政策会有什么样的变化。因为，如同“大小非”解禁改变了股市供需格局并带来价值重估一样，房地产市场也同样存在着类似的问题，“小产权房”事实上就是房地产业的“大小非”。一旦解禁，房市的供需格局就会完全改变，房价也将出现重估。那个时候，消费者当然也就应该重新出牌。

    作者认为，“高增长高通胀”时代对房价的强劲支撑表现在两个方面：一是高增长下的房地产实质有效需求将保持高速增长。二是高物价时期，房价会得到有力支撑。

    目前房市的冷清是追涨杀跌心理所导致观望期。此时消费者不应轻易出手，也不应过分期冀房价大幅回落。有反转迹象，再及时进入。此外，消费者还应时刻关注政策面的变化。比如“小产权房”事实上就是房地产业的“大小非”。一旦解禁，房市的供需格局将完全改变，房价也将重估。(赵晓)