新华社记者 徐寿松

　　《物权法》已实施两个月，它为买房人带来了哪些权利，在购房中需要注意哪些风险？眼下，大多数买房人尚不清楚，遑论处置了。

　　日前，上海根据《物权法》修改了房地产登记的地方规定，将“遗忘”的权利、风险凸现出来：原来，购买二手房也可以进行预告登记，以防止卖家跳价；期房的产权登记可以延期，以避免楼盘“烂尾”导致购房人主张权利的时效到期；如果开发商将房屋“一女二嫁”，买房人还可以行使更正登记权。而产权登记“以记载为准”的变更，则意味着买房人应当防范过早付款的风险。

　　二手房预告登记权可防卖家频繁跳价

　　买二手房也可以像买期房一样，行使预告登记权。《物权法》规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”也就是说，预告登记并不分期房还是二手房。以往，预告登记被当作是针对将来发生房地产权利变动的请求权，在期房销售中广泛运用，几乎是期房的“专利”。现在，二手房也可预告登记了，且“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。

　　上海汇业律师事务所杨晨光律师分析，当二手房交易可以行使预告登记后，买家一旦支付了意向金、定金，就可以要求向房地产登记部门申请预告登记。由于预告登记具有排他效力，即可防止卖家“这山望着那山高”，因后市行情看涨而违约抬价。这对规范二手房交易秩序具有重大意义。

　　更正登记权可防止开发商“一女二嫁”

　　现在购房人还可以通过“更正登记”来保护自己的物权。此前，一些失信开发商将房屋“一女二嫁”甚至“多嫁”以获取更多的现金流。现在，进行了产权预告登记的购房人不必为此担忧，可以行使更正登记权来制止开发商的恶意行为。

　　《物权法》规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记簿确有错误的，登记机构应当予以更正。”

　　杨晨光律师指出，权利人或利害关系人依据权利状态，主张对房地产登记簿记载的内容进行更正，是法律赋予事实上的权利人“救济”自身合法物权的一种有效手段。这一点，在以前的地方版房屋登记条例、办法中，鲜有涉及。

　　房地产权利转移生效延后，

　　过早付款有风险

　　专业人士提醒，《物权法》实施后，随着产权登记“以记载为准”的变更，买房人应当注意防范过早付款所带来的风险。

　　现行房地产交易中的付款程序多是：签订房地产买卖合同时，支付三到四成首付款；在交易中心过户后，支付五至六成房款；拿到产权登记机构出具的登记资料收件收据后，结清尾款。现在看来，此中大有风险，因为一旦产权审核出了问题，不予登记，购房人就无法获得产权。只有等到产权内容记载入册后或者房产证到手后，再支付全部房款，才会万无一失。