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深圳楼市调整才刚开始 大降价掀起退房潮
2008/05/08 10:07   来源:上海证券报    进入社区讨论   听听音乐   看视频新闻
    

相关统计显示,在深圳楼市最为火爆时期,房价半年上涨50%以上,市场中60%至70%的购房者出自于投资需求,而其中高达90%以上比例的投资者为贷款炒房,成为中国房地产热的一个新的典型样本。其后,王石一言成谶,深圳房价“拐”了,短期内下跌又逼近50%,其“蝴蝶效应”一度由南至北影响包括京沪等在内的各地楼市,成为大涨大跌的“风眼”。

历经“拐点”后的深圳样本的现状和趋势如何?这个答案,对于至今仍深陷“成交低迷”泥潭的各地 楼市不乏提示意义。上海证券报记者在深入深圳楼市现场各方调查后发现:尽管房价已经下跌且幅度不小,但是,这一轮深圳楼市的大调整还远未到位。一个考验买卖双方的炙烤过程,很可能非常漫长……

房价乘上“过山车”

现在回想起来,陈先生(化名)在去年9月份购入卡罗社区(宝安海滨广场三期),可谓站在了深圳楼市的“分水岭”上。

陈先生购买的楼盘位于深圳关外区域,其销售均价早已从开盘时的13000元/平方米直线下降至8800元/平方米。谈及那时的购房感受,陈先生显得无可奈何:“当时就是眼睁睁看着深圳房价不断往上涨,而自己又需要有套房子住,所以最后还是一咬牙买了。”而在此之后,深圳新房市场的调整便拉开了序幕。

按照深圳住宅市场的发展曲线图,去年6月份时,深圳一手房价格一度达到最高点。深圳市国土资源和房产管理局的统计数据显示,去年6月前21天深圳一手房的成交均价为15487元/平方米,比5月份上涨1264元/平方米;而对比1月份的10670元/平方米,房价在半年内上涨了45%。

“当时深圳关内区域的物业价格,一般都在2万元/平方米以上,在豪宅集中区域甚至有近4万元/平方米的售价出现。”美联物业深圳总经理王书权告诉上海证券报记者。国家发改委和国家统计局的调查则显示,去年6月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.1%,而当月深圳新建商品住房销售价格同比涨幅高达13.9%,仅次于北海,排名全国第二;二手住房销售价格同比涨幅更达16.1%,“领军”各大城市。

在这轮非理性的房价上涨之后,深圳市政府开始着手进行调整——加强闲置土地处理、出台外资准入细则、加大住房保障力度、进一步整顿和规范市场交易秩序等。而《关于实施深圳市住房建设规划2007年度实施计划的通知》(深国房〔2007〕330号)更是确定了年度住宅用地计划供应总量达到210公顷的目标。“之后深圳楼市开始表现为缓慢回落。”王书权表示。

在调整几个月之后,随着市场整体成交放缓,深圳楼市在去年9、10月份开始出现明显下降趋势。公开数据显示,去年10月份深圳楼市的销售面积仅为15.36万平方米,创下年度最低纪录;与当年1月份的80.26万平方米相比,萎缩幅度高达81%。这种低迷态势一直延续至去年年底,销售面积始终未能超过20万平方米。

随之而来的连锁反应是,深圳新房市场在今年开始出现广泛降价,同时引发了业主退房风潮。深圳房地产市场的未来走向,一时间显得迷茫起来。

降价掀起“退房潮”

房价下降碰倒了深圳楼市的第一块“多米诺骨牌”,退房风潮随之而起。

陈先生便是众多退房者中的一员。按照陈先生的介绍,引发业主们进行维权的导火索,是自今年2月份开始的“半夜售房”行为。“也就是‘拐点论’发布之后。”作为经历此次降价风潮的购房者,卡罗社区的前期业主们对于开发商的“动静”显得尤为敏感。“我们曾经在白天打电话去售楼处查询,得到的答复是,既没有打折也没有特价房。”陈先生说道,“而结果营销商却在暗地里通知买家,半夜带人去看房。”随着“半夜售房”行为的日渐公开,降价开始浮出水面。

在陈先生出示的“业主诉求书”中提及,“由于开发商在销售过程中的确存在着一些对首批老业主无诚信、违背市场交易公平的销售行为”,加之历史遗留问题的悬而未决,使得“老业主资产大幅负债”。“诉求书”除了提出还原规划设计设施、质疑物业管理品质及要求解决配套设施之外,还要求“按照合同总销售价格的27%返还现金,或等额实物的方式返还前期业主”。然而,根据陈先生的述说,开发商对于这部分前期业主的诉求始终未予正面解答。

不难看出的一点是,在楼市过热时掩盖着的种种问题,如楼盘品质差、规划与实际情况不符等现象,在当时的市场氛围下很容易被忽视。然而,随着以降价为标志的市场调整的开始,这部分问题便显得分外“扎眼”。“降价问题是导火索。”陈先生坦白表示。

如何直面业主提出的退房或补偿要求,对于开发商而言,有着不同的打算和计划。

在深圳新房市场的调整过程中,前期市场供应量显著增大的南山区和宝安区,在此轮调整中成为了“重灾区”。上海证券报记者以购房者身份分别走访了几个楼盘,发现不少开发商仍然喜欢采取“犹抱琵琶半遮面”的处理方式。

作为宝安区内的标志性楼盘,金地梅陇镇三期此次以11000至13000元/平方米的销售均价开盘,该价格与三期第一批的推盘售价相差并不大。偌大的售楼处显得空荡荡的,仅有二、三位购房者在咨询情况。在楼盘模型旁竖立的风险提示牌前,记者发现,此次三期推出的6栋发售单位中,有18B栋、18C栋以及17栋为精装修标准,其他则是毛坯房。然而,根据销售人员的介绍,毛坯和精装修的销售价格实际上是一样的。也就是说,表面上看该盘的销售计划似乎并未有所波动,但在实际性的推盘过程中,却向业主附送了2000元/平方米的装修。

而南山区的桑泰丹华府,此次三期的入市价格直接下降了两成,对于前期业主,开发商则选择了显得大方的“全额补偿”的方式应对。桑泰地产副总经理陈少炜对此话题并不愿意多谈,认为采取该项策略并不是“搞噱头”。“对我们来说,只是考虑到需要维系业主对公司品牌的信任度。”

业内人士认为,无论是补偿还是送装修,不过是开发商愿意让利的态度表示,并不属于其必须履行的义务。对此,作为业主的陈先生,始终抱有理智态度,认为“这是在市场经济情况下造成的形势”。

 


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